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对策建议：瞄准五个关键 实施重点突破

首先，建立体系化、定量化的政策基准以强化精准、有效调控。未来几年处在楼市调控的关键期和机遇期。要紧紧抓住房地产调控的最后机遇窗口期，坚持“房住不炒”定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性；同时注意调控策略，把握好调控力度和节奏。

定量化各项具体政策目标及力度的有效边界。住房需求政策与监管边界可概括为“1250”。本地单身限购1套，本地家庭有条件限购2套，外地人有条件限购1套，限售时间以5年为临界点，住房需求监管零漏洞、零容忍；住房供给政策与监管边界可概括为“8310”。利润率不高于8%，商品房交易价、登记价、评估价“三价合一”，商品住房库存去化周期保持在1年左右，住房供应监管零漏洞和零容忍；住房用地政策与监管边界可概括为“4410”。最高地价不超过总房价的4成，每宗地从开发到预售时间不得超过4年，总量及结构上实际可供土地储备规模应保持在近期1年左右土地销售规模，土地监管零漏洞和零容忍；住房金融政策与监管边界可概括为“3510”。各金融机构的房地产贷款存量占总贷款存量不高于3成，二套及以上首付比例5成以上至全款，二套及以上贷款利率基于基准利率上浮1成以上，金融监管零漏洞和零容忍；住房税收政策与监管边界概括为“5520”。对疑似炒房的按照房产交易税顶格征收，契税按5%顶格征收，5年内交易全额征收增值税，非唯一住房及唯一住房5年内交易按房价2%（或转让所得20%）顶格征收，对疑似“炒房”征税应做到零遗漏。此外，还要合缝化各项政策目标及有效边界的组合，让各种政策目标及力度的有效边界相互之间始终处于无缝密合状态。

其次，规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。第一，构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系。第二，构建以都市圈为主体的公共产品空间体系。第三，构建以都市圈为主体的建设用地空间体系。建立都市圈内人口、住房与土地指标相挂钩制度，并根据中心城市郊区和周边城市提供新增住房和接纳增量人口的规模，配给相应的增量土地指标。第四，探索以都市圈为主体的住房、土地、公共产品一体化长效机制。

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再次，加快开征房地产税以带动长效机制建设。在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点，争取在“十四五”期间开征房地产税。第一，总体思路为，“立法先行，加快立法”、“充分授权，地方主责”、“逐步推进，水到渠成”。第二，总体方案为，仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征税。第三，总体框架为，在税率上可采取0.5%至3%之间，在税基上对房产原值一次减除40%至60%后的余值计算缴纳，在范围上仅对完全产权的城镇住房进行征收，在起征点上控制为人均面积40-50平方米或者户均面积50-60平方米两个标准任选一个；对老弱病残孤等贫困或者特殊困难家庭进行一定减免，地方政府提供满足教育、治安等公共基础住房。第四，建立开征房地产税的配套措施。第五，建立开征房地产税的保障措施。建立房地产税开征的适应性预期，凝聚开征房地产税的最大共识，最后建立房地产税缴纳的激励约束机制。

四是启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售结合”的住房体系。自有自住是主体，租赁住房同样重要。租售结合从宏观层面强调两种方式互相补充，共同解决住房问题。从微观层面强调租售转化，即又租又买或者先租后买，也可以先买后租。其次，实施“322”新市民安居工程。即，空间潜力、业态潜力和人群潜力这3大潜力，大都市周边和城市主城区内2大空间，购买和租赁2种形式。再次，健全新市民租赁住房体系。为此，开辟建、购、储、认四条房源；存量租赁为主，构建在线交易平台和政府监管，健全市场体系；促进租售同权，保护供需权利；支持公司经营，反对市场垄断。第四，完善保障性租购住房的保障机制。